Les « Cascades » partie 1 : face à la crise du logement, l’action publique doit imposer sa volonté

« Les Cascades » partie 1 : face à la crise du logement, l’action publique doit imposer sa volonté

Nos élus de la majorité municipale caennaise ont la fâcheuse habitude de délaisser leurs responsabilités face aux règles du marché. Ainsi, en matière de logement, ils continuent de confondre la crise de l’immobilier avec la crise du logement et de mettre en avant une logique essentiellement financière au détriment des besoins sociaux, et en particulier des familles aux revenus modestes 

La délibération du dernier conseil municipal de Caen (4 Novembre 2024) en est une caricature … Vendu en 2022 par la Ville de Caen à la SCCV (Société Civile immobilière de Construction- Vente) Rosa Parks, un terrain était destiné à accueillir le projet immobilier « les Cascades » (70 millions d’euros). Ce projet obéissait à un programme précis et contractuel qui intégrait notamment une part destinée au logement social et à l’accession sociale pour les familles modestes.

Or, la SCCV Rosa Parks a découvert en 2024 que ce terrain – pourtant situé dans une zone connue pour être polluée – devait être « traité » et qu’elle devait donc s’acquitter d’une facture supplémentaire de 0,7 million pour dépolluer le site. Il n’en fallait pas plus pour qu’elle sollicite auprès de la Ville une modification importante du programme immobilier pour compenser cette dépense supplémentaire afin de « maintenir l’ambition architecturale de l’opération » !

Conclusion de la négociation : la suppression pure et simple des mètres carrés destinés à l’accession sociale au profit de l’augmentation des surfaces réservées à la vente en accession libre, en bureaux et en commerces, plus rémunératrice. Plus-value de l’opération pour la SCCV : + 4,2 millions d’euros, bien supérieure au surcoût de 0,7 million de la dépollution … 

De façon très claire et caricaturale, la majorité municipale de Monsieur Olivier cautionne et soutient dans cette affaire une logique essentiellement financière – et une société dominée par le seul marché – au détriment de celle qui voudrait apporter une réponse aux besoins sociaux des familles aux revenus modestes. 

Il est urgent de revoir nos politiques urbaines et de replacer les besoins sociaux au centre des décisions (et non la demande qui est, par définition, celle de la population « qui peut payer »). 

La proposition de Citoyens à Caen, pour ce dossier comme pour d’autres opérations, est simple : réaffectons des mètres carrés à des logements vendus sous le régime du bail réel solidaire, par lequel les familles sont propriétaires de leur logement mais pas du sol sur lequel il est construit. 

Développé largement dans de nombreuses agglomérations, le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter un logement jusqu’à la moitié de son prix. Il vise notamment à offrir une alternative à la propriété privée du sol et à réguler l’inflation des prix de l’immobilier à travers une dissociation entre le foncier et le bâti, détenu par le preneur à bail.

Le BRS est une offre de logements essentiellement en accession sociale à la propriété sous plafond de ressources (PSLA). La cession ultérieure de cette propriété est possible mais encadrée en vue de lutter contre la spéculation foncière (afin que le logement continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles au dispositif, son prix de vente est limité au prix d’achat actualisé de l’indice retenu, par exemple le taux du Livret A.). Le ménage preneur occupe le bien à titre de résidence principale et est propriétaire de droits réels immobiliers qu’il peut revendre, donner ou transmettre par voie de succession. Le montant des droits réels est encadré (ce qui n’est pas le cas de l’accession sociale classique), afin de maintenir perpétuellement accessible le bien pour les ménages successifs qui les acquerront auprès du ménage actuellement.

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